Cómo evaluar un local antes de firmar el alquiler de tu franquicia
La ubicación es, con frecuencia, la decisión que más pesa en el resultado del negocio — más incluso que la marca elegida. Y sin embargo se decide muchas veces por intuición: "me gusta esta calle", "aquí pasa mucha gente". Antes de comprometerte con un contrato de alquiler, hay al menos tres verificaciones concretas que conviene hacer.
Más allá de "me gusta la calle"
El tráfico peatonal importa, pero no de forma genérica: importa el tráfico peatonal de tu público objetivo, en las franjas horarias en las que tu negocio factura. Un local con mucho paso a las 9 de la mañana puede estar vacío a la hora en la que tu negocio necesita clientes. Conviene observar la calle en distintos momentos del día y de la semana, no solo en la visita puntual con el agente inmobiliario.
La visibilidad y el aforo también condicionan el negocio: un escaparate poco visible desde la acera, o un aforo insuficiente para las horas punta, limitan la facturación por mucho tráfico que pase por delante. Y la accesibilidad — aparcamiento cercano, parada de transporte público, facilidad de acceso para personas con movilidad reducida — afecta tanto a la experiencia del cliente como, en algunos casos, a requisitos legales del propio local.
La tasa de esfuerzo: el número que decide si el alquiler es sostenible
Más allá de si el alquiler "parece caro" o "parece barato", existe una forma objetiva de valorarlo: la tasa de esfuerzo, que mide qué porcentaje de la facturación esperada se destina a pagar el alquiler.
Tasa de esfuerzo = (Alquiler mensual + gastos de comunidad) ÷ Facturación mensual estimada × 100
Como referencia orientativa: una tasa de esfuerzo en torno al 10% se considera saludable; por encima del 25% empieza a ser una señal de alerta, aunque el umbral exacto varía según el sector y el margen del negocio. El problema es que este cálculo exige tener ya una facturación estimada realista — por eso conviene hacerlo junto con la proyección de ventas del negocio, no de forma aislada al local.
La licencia de actividad, el papel que nadie pide ver
Antes de firmar, hay que confirmar que el local cuenta con licencia de actividad (o declaración responsable, según el municipio) compatible con el uso que le vas a dar — no basta con que el local tuviera antes cualquier licencia, tiene que coincidir con tu actividad concreta (la licencia de una tienda de ropa no sirve para un negocio de hostelería, por ejemplo). Se puede consultar en el ayuntamiento con la referencia catastral, o solicitar la documentación directamente al propietario, que es quien gestiona este trámite.
Operar sin la licencia adecuada puede acarrear sanciones económicas y el cierre forzoso del negocio, además de complicaciones si hay una inspección municipal — un riesgo que conviene descartar antes de firmar, no después de abrir.
Lo que exige el propio franquiciador sobre el local
Además de tus propios criterios, el franquiciador suele imponer requisitos técnicos mínimos sobre el local: superficie mínima y máxima, altura de techos, instalación eléctrica adecuada (a veces trifásica), salida de humos si el negocio es de hostelería, o distribución compatible con el layout de la marca. Muchas redes exigen aprobar el local antes de firmar el alquiler — comprobar este punto con antelación evita firmar un contrato que luego el franquiciador rechaza.
Así lo hacemos en Cacheiro Asesoría de Franquicias
Antes de que firmes el contrato de alquiler, cruzamos los datos del local — tráfico, tasa de esfuerzo, condiciones del contrato — con la proyección de ventas real de tu plan de viabilidad, no con las cifras genéricas del franquiciador.
También revisamos que el local cumpla los requisitos técnicos que exige la marca, para que no firmes un alquiler que luego el franquiciador no apruebe.
- Cálculo de la tasa de esfuerzo con tu proyección de ventas real
- Verificación de licencia de actividad y compatibilidad de uso
- Contraste con los requisitos técnicos exigidos por tu franquiciador